Depuis des années, la servitude de passage est à l’origine de nombreux litiges au sein du voisinage. Sachez qu’elle permet à un propriétaire d’accéder à la voie publique par le biais du terrain de son voisin. C’est pour cette raison qu’il ne faut pas l’ignorer lorsque vous entamez une démarche d’achat d’un bien immobilier.
Les modes d’acquisition de servitude de passage
En général, la loi donne une alternative aux propriétaires de terrains quand l’accès est compliqué, voire même impossible. C’est pour cela que dans la pratique, il existe plusieurs modes d’acquisition de servitude de passage dont :
- La servitude conventionnelle : d’après l’article 691 du Code civil, l’établissement des servitudes continues non apparentes ainsi que celles discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent être faites que par des titres. Étant considéré comme une servitude discontinue par la jurisprudence, il n’est pas possible d’acquérir la servitude de passage par la prescription trentenaire.
- La servitude pour cause d’enclave : selon l’article 682 de ce même code, le propriétaire possédant des fonds enclavés a le droit de demander sur les fonds de ses voisins un passage suffisant moyennant une indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut engendrer. Donc, le titre légal est constitué par le fait de l’enclave.
- La servitude par destination du père de famille : en principe, elle s’applique si auparavant, le fonds servant et le fonds dominant appartiennent à un seul propriétaire.
La distinction entre droit de passage et servitude
Pour bien cerner notre étude, il est indispensable de faire la différence entre le droit de passage et la servitude de passage. En réalité, il s’agit de deux expressions qui se recoupent, dont la première est offerte à l’occupant d’un terrain afin qu’il puisse accéder à la voie publique pour une durée de 30 ans sauf si les parties conviennent un autre délai dans leur contrat ou la servitude n’a plus raison d’être. Quant à la seconde, elle est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien appelé fonds servant au bénéfice du propriétaire d’un autre bien appelé fonds dominant. Donc, on peut déduire que la contrainte imposée fait référence au droit de passage.
L’entretien et la cessation de la servitude de passage
Selon la logique, l’entretien d’un droit de passage est à la charge de celui qui l’utilise, que ce soit le fonds dominant ou les deux à la fois. Les usagers d’une telle servitude doivent aussi gérer les éventuelles réparations utiles pouvant se produire au fil des années par le dégât des eaux ou une inondation.
Dans la pratique, la servitude cesse lorsqu’il devient impossible de l’utiliser ou il y a un non-usage au bout de 30 ans ou la convention conclue est modifiée ou le propriétaire du fonds servant a renoncé à son droit.