Un propriétaire peut disposer d’un beau terrain, mais il est possible qu’il n’ait pas d’accès ou l’accès y est tout simplement insuffisant à la voie publique.
Comment définir un terrain enclavé ?
Un terrain est dit enclavé quand aucune issue n’existe pour accéder à la voie publique ou qu’une issue existe, mais s’avère insuffisant pour les besoins de l’exploitation du propriétaire. En fonction de l’état des lieux, les juges seront en mesure pouvoir d’apprécier, si un terrain est ou non enclavé. S’il se trouve qu’un terrain est desservi par un chemin impraticable, mais que ce dernier est trop pentu ou trop étroit alors que son utilisation nécessite l’usage d’une voiture, il sera considéré comme enclavé. Toutefois, si l’accès est juste incommode ou ne présente que des inconvénients mineurs et pas difficiles à corriger, le terrain ne sera pas considéré comme enclavé. Si le propriétaire du terrain estime que son terrain est enclavé alors qu’il est à l’origine de l’enclavement suite à des travaux de construction ou d’aménagement, il ne peut en aucun cas exiger un droit de passage.
Le tracé du droit de passage
Seul le propriétaire du terrain enclavé peut jouir du droit de passage sur le ou les terrains de ses voisins. Si le terrain est donc en location, le locataire devra s’adresser à son propriétaire afin que ce dernier puisse engager les démarches auprès des voisins. Pour faire le tracé du droit de passage, il faut faire en sorte que ça soit le tracé le plus court qui existe entre la propriété enclavée et la voie publique. Seulement pour moins endommager la propriété traversée, il est toutefois possible de choisir un tracé plus long.
Les formalités
L’acte peut être établi sous seing privé, mais l’idéal serait de formuler l’accord par écrit par le biais d’une convention passée devant le notaire. Dans la convention seront mentionnés toutes les modalités d’exercice de la servitude dont le tracé, le montant de l’indemnité, l’entretien et toutes les clauses que les deux parties souhaitent bien mentionner. En établissant l’accord devant le notaire, l’acte sera authentique. Il fera l’objet d’une publicité foncière à la conservation des hypothèques.
À défaut d’accord, ce sera au juge de déterminer les conditions d’existence de la servitude, dont le tracé du passage, et aussi le montant de l’indemnité perçue par le propriétaire subissant la servitude.
L’indemnisation et les frais d’entretien
Bénéficiant le droit de passage, vous devez verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé. Son montant est calculé selon le dommage que lui cause cette servitude :
- Dommage causé en raison de l’établissement même du tracé.
- Dommage découlant de l’utilisation du passage.
- Dommage résultant de la moins-value subie par le terrain du fait de la servitude de passage.
Comme il faudra construire un chemin ou une route pour accéder à la voie publique, c’est le propriétaire désenclavé qui doit généralement régler les frais de construction ainsi que les frais d’entretien, sauf autre accord ou en cas de passage commun.